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Tuesday, March 19, 2019

樓宇買賣合約登記預測分析 (2017年6月份) 料上半年整體金額錄3,735億元    創13個半年度新高 6月份將錄740億元    按月升10.8%

  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,截止至6月28日,2017年上半年樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄42,196宗及3,683.5億元。預計上半年將錄42,900宗及3,735億元,宗數較2016年同期26,571宗的歷史低位反彈回升61.5%,反映今年上半年交投相當暢旺。金額則較2016年同期的1,894.9億元大幅上升97.1%,主要是有逾一百億元的內部轉讓登記,帶動登記金額創2011年上半年3,784.7億元後13個半年度新高。 按月方面,6月份暫錄7,236宗及691.2億元。料全月將錄7,900宗及740億元,按月上升4.8%及10.8%,金額上升主是要6月份兩宗合共約80億元的商場登記提高所致。樓價不斷創新高,加上5月份金管局兩度出招,部份買家態度轉趨保守,以致交投開始放緩。而商業地王連環誕生,附近業主紛紛提高叫價,工商舖交投亦同樣減慢,相信整體登記數字將會回落。 一手私人住宅方面,2017年上半年暫錄9,617宗及1,339.6億元。預測上半年將錄9,760宗及1,350億元,宗數將較2016年下半年的11,067宗下跌11.8%。金額則較2016年下半年的1,201.4億元上升12.4%,並創1995年下半年有記錄以來逾21年的歷史新高。 按月方面,6月份暫錄2,158宗及256.8億元。料全月錄2,300宗及270萬元,將較5月的1,270宗及221.2億元,分別上升81.1%及22.1%。5月份開售的大型新盤熱賣,刺激宗數重上2000宗高水平,金額亦連續4個月高於200億元水平。 2017年6月份暫時最高登記宗數的新盤是荃灣海之戀3期,暫錄901宗及96.6億元。其次為啟德天寰,暫錄449宗及39.7億元。第三為西環翰林峰,暫錄264宗及20.4億元。 二手私人住宅方面,2017年上半年暫錄20,293宗及1,489.0億元。預計上半年將錄20,600宗及1,510億元,跟2016年下半年的21,648宗及1,525.9億元相若,連續2個季度處於20,000宗及1,500億元水平附近。 按月方面,6月份暫錄3,194宗及236.9億元。料全月錄3,500宗及255億元,較5月4,133宗及307.5億元下跌15.3%及17.1%。二手交投開始放緩,宗數結束連續3個月約4,000宗的局面,創自今年2月2,394宗後4個月新低。金額亦跌穿300億元水平,同創今年2月184.0億元後4個月新低。 大型屋苑方面,2017年6月份嘉湖山莊暫錄52宗。美孚新村27宗、沙田第一城及太古城同樣19宗。 如有任何查詢請致電(852) 9672 6698 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇 市場分析員:姚清怡 中原地產研究部 2017年7月2日

盛薈套三房 1345萬元易手

中原豪宅STATELYHOME玖瓏山分行經理霍栢雄表示,美國加息,加上政府換屆,市場觀望氣氛濃厚,大圍名城最新錄二期盛薈3座高層NB室成交,建築面積1273平方呎,實用面積958平方呎,三房連套房間隔,以1345萬元易手,實用平均呎價14040元。 中原霍栢雄指,新買家為用家,感屋苑交通方便,單位價錢合理,即購入單位自住;原業主則於2011年以1008萬元購入單位,持貨約6年,是次轉手賬面獲利337萬元離場,單位升值約33.4%。 查詢 : 中原豪宅STATELYHOME玖瓏山分行經理霍栢雄 Jacky   (852)61225123

沙田第一城 兩房486萬元易手

中原地產沙田第一城分行資深區域營業經理黎宗文表示,近日二手交投氣氛平平,不少買家對後市觀望,沙田第一城最新錄得19座中層D室成交,建築面積395平方呎,實用面積327平方呎,兩房間隔,以486萬元沽出,實用面積平均呎價14862元。 中原黎宗文指,新買家為用家,見放盤買少見少,怕遲買會更貴,即拍板購入單位自住。原業主於2014年以342萬元購入,持貨約3年,賬面獲利144萬元,單位升值約42.1%。 查詢: 中原地產沙田第一城分行資深區域營業經理黎宗文(Man Lai) (852)90489779

香港回歸20載 樓價急挫勁揚 累積升幅逾倍 下半年料反覆創新高

差餉物業估價署今日公布的最新數字顯示,截至今年5月份私人住宅售價指數報333.1點,按月再升1.15%,並連續14個月上升,迭創紀錄新高。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,適逢香港回歸祖國20周年,回顧97年7月至上述差估署公布的最新數字(截至5月份),樓價於20年來已累升99.22%,若計及該署數據的滯後因素,實際樓價至今已升逾1倍,預期今年下半年樓價將續穩中向好。 明天(7月1日),新一屆特區管治班子在國家主席習近平監誓下將正式履新,未來樓市政策尚待觀察。至於回顧廿年來,樓市基本走勢是先下挫,後揚升;回歸首6年屬回落市,由1997年10月一直瀉至2003年7月才見底,當中的轉捩點就是「沙士」一役。沙士過後,樓市隨即以大漲小回的格局,一口氣輾轉上升了足足14年,期間雖屢遇外圍風浪及本地辣招困擾,惟整體上升的格局至今仍未改變。 圖一:香港回歸20年私人住宅樓價指數按月走勢 資料來源:差餉物業估價署、利嘉閣地產研究部 回顧1997年回歸前,自七、八十年代起,本港樓市發展開始興旺,市區戰前舊樓拆卸重建,工業用地改劃及新市鎮發展大型屋苑等均極速起步,目前不少傳統大型指標屋苑,如太古城,沙田第一城及黃埔花園等也是從80年代起建成並大舉入伙,至今仍為區內的指標及龍頭屋苑,可見其地位之穩固。 伴隨著這些大型屋苑的落成及入伙,香港整體樓價亦不斷攀升。根據差估署提供的歷史數字顯示(詳見圖一),1980年1月的私樓售價指數為18.3點,並由1984年17.2點的水平開始展開長期大升浪,升至1997年10月的最高點為172.9點,期間近14年的大漲小回中,樓價累積上升了9.05倍,此乃回歸前的基本走勢。 97回歸逢金融風暴 樓價6年挫66% 至於回歸後,1997年7月份,當時差估署的私樓售價指數為167.2點,升至同年10月份的172.9點見頂,為當時樓市的瘋狂時期。其後,樓市在九七亞洲金融風暴洗禮下,隨著股災及過度借貸而急瀉,此番大跌浪持續了近6年,樓價指數由97年最高位(172.9點)挫至「沙士」爆發時期,2003年7月的谷底58.4點,其間累積跌幅高達66.22%,為本港樓市有史以來為時最長及幅度最深的下跌浪。從樓價走勢的歷史長河觀察,此亦為唯一一次具規模的真正跌浪,其他時期的跌市與之相比下,僅能算作高位調整而已。總結回歸廿載,以差估署截至2017年5月份的最新數據計算,樓價指數合共累升近一倍(99.22%)(詳見表一)。 表一:回歸至今不同時期私宅樓價指數表現及升幅 時期 樓價指數 *至今累計升蝠 97年7月香港回歸 167.2 99.22% 97年10月樓價高峰 172.9 92.65% 03年7月沙士谷底 58.4 470.38% 08年6月金融海嘯前頂峰 126.6 163.11% 08年12月金融海嘯後谷底 104.8 217.84% 12年1月歐美債務危機谷底 179.8 85.26% 12年7月梁振英(CY)上場 206.1 61.62% 15年9月樓市觸頂 306.1 8.82% 16年3月回落見底 271.4 22.73% *17年5月再創歷史新高 333.1 --- 資料來源:差餉物業估價署、利嘉閣地產研究部   「沙士」觸底 大升浪造就富戶 相繼經歷2000年科網股泡沫爆破、2001年美國「911」恐襲,以至2003年「沙士」疫情後,本港樓價在2003年7月觸底,並成了不少人的入市良機,亦造就了今天不少在當年投資物業而致富的人,至今累積的財富已是幾何級上升。當年至今因物業而來的財富累積,亦為今天的高樓價帶來支撐作用。若按照2003年7月「沙士」最低位的樓價指數計算,截至最新公布的2017年5月份差估署樓價指數累升了4.7倍;是繼回歸前1984年至1997年近14年共9.05倍升幅後,史上第二次最大升幅的時期;恰巧的是,兩者周期同為約14年,惟是次升幅仍不及上次的9.05倍。以史鑑今,反映未來樓價再升亦非沒可有能之事,如基本因素維持良好,樓價可以是高處未算高,因今天各項影響樓市的因素與97年時已不可同日而語,不能以當年的情況作為今日的指標。   特首換屆 市場觀望 冀現新契機 陳海潮續指出,過去近10年來,樓市持續處於超低息環境,加上供不應求的狀況並未明顯改善,造就多年來樓價一直長升長有。特首梁振英上場5年來,常以辣招的手段遏抑樓市,試圖以減慢需求的方式,去換取增加供應的時間,可惜事與願違,效果未見顯著。猶幸的是加快推地、增加供應的工作漸見成果,將有利接班的候任特首林鄭月娥繼續推展工作,市場期盼新政府上場後,在樓市政策上會陸續展現新思維,進一步改善及理順樓市。預期下半年樓價走勢將較上半年有所放緩,料在反覆之中續創新高,料下半年整體樓價再有約5%的升幅。  發稿:  利嘉閣地產研究部 查詢:  利嘉閣地產研究部主管陳海潮先生﹙Derek﹚     電話:9191 0580 利嘉閣地產研究部主任盧永義先生﹙Jimmy﹚       電話:6300 4523

逸瓏灣套三房 1212萬元沽

中原豪宅STATELYHOME御龍山第二分行高級分區經理劉少忠表示,一手新盤以貼市價搶客,二手交投步伐減慢,大埔白石角逸瓏灣最新錄一期17座低層C室易手,實用面積884平方呎,三房套房連儲物室間隔,以1212萬元易手,實用平均呎價13710元。 中原梁廣成指,新買家為用家,感單位居住環境舒適,價錢合理,立即把握機會入市單位作自住之用;原業主於2014年以792萬元購入單位,持貨約3年,是次易手賬面獲利約420萬元,單位升值約53%。 查詢 : 中原豪宅STATELYHOME御龍山第二分行高級分區經理劉少忠Ben  (852) 61851898  

元朗世宙入伙租務活躍 本月逾60宗租務成交 2房連天台戶 月租1.35萬元

中原地產元朗朗屏8號分行高級分行經理張國傑表示,元朗世宙新入伙,租務成交活躍,本月錄得超過60宗租務成交,實用呎租大約28至30元,兩房戶佔大部份。目前屋苑租盤量仍然充裕,租金保持平穩。 張國傑指,世宙1座頂層兩房單位,實用面積430平方呎,附連天台,新近以1.35萬元租出,平均實用呎租31元。業主於2015年12月以569萬元一手購入單位,收樓不久順利租出單位,回報約2.8厘。 另外,屋苑2座高層F室,實用面積431平方呎,2房間隔,獲租客以1.23萬元承租,實用呎租28.5元。按業主於2015年12月以572萬元買入價計,回報約2.6厘 。 查詢 : 中原地產元朗朗屏8號分行高級分行經理張國傑 (Stephen )  60711443    

元朗采葉庭高層 實用呎價11826元 創新高

中原地產元朗分區營業經理王勤學表示,近期多項負面消息衝擊二手市場,元朗區市況明顯轉靜,成交大減,但仍不乏新高價成交。 王勤學指,元朗采葉庭7座高層H 室,實用面積460平方呎,建築面積609平方呎,細兩房間隔,日前以544萬元沽出,平均實用呎價11826元,呎價創屋苑新高。 上手業主於2011年6月以192萬元買入單位,持貨6年,帳面獲利352萬元,單位升值1.8倍。 查詢 : 中原地產元朗分區營業經理王勤學 Ken (852) 96380380

沙田蔚景園兩房 660萬元易手 創同類單位歷史新高

中原豪宅 STATELYHOME 沙田新城市分行高級區域聯席董事馮澤源表示,樓價持續上揚,二手成交屢創新高。沙田蔚景園本月暫錄約2宗成交,市場最新錄1座高層D室易手,建築面積569方呎,實用面積459平方呎,兩房間隔,以660萬元沽出,實用呎價約14379元,創同類型單位歷史新高。 中原馮澤源表示,新買家為用家,見單位間隔合用,少有放盤,即決定入市單位作自住之用。據了解,原業主於2009年以288萬元入市上址,持貨8年,是次沽出單位賬面獲利約372萬元離場,單位升值約1.3倍。 查詢 : 中原豪宅STATELYHOME沙田新城市分行高級區域聯席董事馮澤源 Steven 60262005

火炭御龍山本月錄14宗租賃成交 山景兩房22000元租出

中原豪宅STATELYHOME御龍山分區經理周家傑表示,暑假為租賃旺季,火炭御龍山本月暫錄約14宗租賃成交,最新錄5座高層C室,建築面積717平方呎,實用面積554平方呎,兩房間隔,望山景,日前以22000元租出,實用平均呎租39.7元,屬理想價。 中原周家傑指,新租客感屋苑交通方便,單位質素高,決定租入單位自住,據了解,業主於2009年以491.1萬元一手購入單位,是次租出單位可享約5.4厘租金回報。 查詢 : 中原豪宅 STATELYHOME 御龍山分區經理周家傑 Mark   (852)96812511

錦繡花園減約半球 以990萬沽 三房戶6年升值1倍

利嘉閣地產皇牌屋苑錦繡商場分行首席聯席董事季思佳表示,該行新近促成錦繡花園紫荊西路雙號屋一宗二手成交個案,實用面積約848方呎,建築面積約850方呎,物業為三房兩廳間隔,外望樓景。業主放盤只有約1個月,原叫價1,035萬元,買家最後獲減45萬元,即以990萬元連兩個車位交吉易手,折合實用面積呎價約11,675元,建築面積呎價約11,647元。 據悉,原業主於2011年2月,以約482.8萬元買入上述單位,現轉手,帳面獲利507.2萬元,升幅逾1倍。 季思佳補充,6月份錦繡花園暫錄4宗買賣成交個案,平均實用面積呎價及建築面積呎價分別約11,705元及10,662元。而屋苑現時約有28個單位放盤,入場價為880萬元起,而同類型單位入場價則由1,050萬元起。 利嘉閣地產皇牌屋苑錦繡商場分行首席聯席董事季思佳先生(Terence) 分行電話:2482 9822                手提電話:9318 2518

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